Vida ‘super’ dentro do conceito mini

Jornal Valor Econômico
30/09/2013
Por Graziella Valenti | De São Paulo

 

Visitar canteiros de obra e plantão de corretores de imóveis é um hábito, quase um hobby até nos fins de semana, que Alexandre Lafer Frankel cultiva há 30 anos. A prática chamaria pouca atenção se o empresário, fundador e principal acionista da incorporadora Vitacon não tivesse apenas 35 anos.

Ex-praticante de triathlon, modalidade esportiva que une corrida, bicicleta e natação, Frankel gosta de fazer as visitas às obras correndo ou de bicicleta, seu principal meio de locomoção há dez anos. Não se trata exatamente de um esforço para quem já fez 30 provas de triathlon, meio Iron Man e algumas maratonas.

Aos fins de semana, dias de maior movimento nos plantões de venda, Frankel ou vai correndo às obras ou aproveita para levar os filhos, uma menina de seis anos e um menino de quatro, repetindo sua própria infância.

Foi junto do pai, Abraão Frankel, que Alexandre começou a visitar as obras em que a família investia. “Agora, meu filho já conhece os corretores pelo nome”, orgulha-se, na sua vez de conduzir a história.

E não são poucas as obras: 17 em andamento. Até o fim do ano, a Vitacon acumulará 34 projetos. Desde o fim de 2009, quando lançou os primeiros dois, a companhia já vendeu R$ 1,7 bilhão em apartamentos e, apesar de atuar em poucos bairros da cidade, deve fechar 2013 entre as dez maiores de São Paulo, em número de lançamentos. Entregou sete empreendimentos, desde sua criação.

A Vitacon se prepara agora para o primeiro contato com o mercado de capitais. Tornou-se uma sociedade por ações para captar cerca de R$ 100 milhões em debêntures. A operação deve ocorrer em outubro.

Entre os projetos deste ano, está o menor apartamento de São Paulo lançado nos últimos cinco anos, pelo menos: 19 metros quadrados, na Vila Olímpia. Trata-se, até o momento, do ápice no formato de compactos desenvolvido por Frankel.

Para promover o empreendimento, trouxe o americano Graham Hill, que desenvolve ambientes funcionais em pequenos espaços. Ele assinará a planta de 23 metros quadrados, igual à menor, mas com varanda. Um desafio para ambos já que o apartamento do prédio da Vila Olímpia é também a menor unidade já desenvolvida pelo próprio Hill. “Ele prega que a vida pode ser muito melhor, mais saudável e mais feliz com menos coisas.” É assim que Frankel, consumidor voraz de histórias de empreendedores, define Hill – de quem se aproximou por meio da internet depois de ter assistido a uma exposição sua também na rede. “Nos modelos dele, as paredes andam, as mesas abrem, as cadeiras surgem.”

O americano vive num apartamento de 39 metros quadrados, onde pode receber doze pessoas para jantar e dois convidados para dormir.

O entusiasmo de Frankel com o ramo começou aos cinco anos de idade, quando já visitava as obras com o pai. Esse prazer levou-o a fazer a primeira venda aos 16 anos ao assumir o lugar de um corretor que havia faltado no dia. Ali descobriu que tinha um dom natural para vender. Mais tarde se deu conta de que essa qualidade se aplicava para engajar investidores numa ideia.

Como tudo indicava desde criança, Frankel formou-se em engenharia civil pela Universidade Mauá, na qual ingressou aos 17 anos.

Depois de uma breve passagem pela obra de expansão do Hospital Israelita Albert Einstein, deslumbrou-se com a internet, sua capacidade de gerar negócios e como a ‘teia mundial’ estava modificando a vida das pessoas.

Foi por pouco que o tradicional mundo da engenharia civil não perdeu Frankel para a nova economia e o mercado financeiro que orbitava em torno dela. Ainda estava bem no começo da faculdade quando foi trabalhar na Net Trade, uma das primeiras corretoras online do país, que acabou adquirida pela Patagon. Ali, fez um bom capital inicial, com opções de ações da empresa.

Então, aos 19 anos, pouco depois de começar a namorar a atual esposa, já partiu para sua vocação de empreender. “Nasci numa família empreendedora. Meus avós paternos emigraram da Polônia para o Brasil, fugindo da guerra, e chegaram com uma mão na frente e a outra atrás. Nas reuniões de família, o assunto eram essas histórias de pessoas que saíram do nada e empreenderam.”

Fundou a Banana Games, que desenvolvia conteúdos interativos para programas de TV, como Show do Milhão (SBT) e No Limite (Globo). Seus sócios foram ninguém menos que Alfredo Villela, presidente da Itaúsa, e Sérgio Kulikovisky, criador da Net Trade, seu antigo emprego.

Pouco tempo depois, aos 21 anos, às vésperas do estouro da bolha da internet, vendeu a companhia para a Fisher America, de Eduardo Fisher. Tornou-se milionário. Apesar de Frankel resistir em falar sobre dinheiro, admite que realizou ali a meta financeira que ele mesmo se impôs para os 30 anos. Hoje, a dos 40 também já foi alcançada, apenas quatro anos e meio depois da criação da Vitacon. A meta dos 20 – assumiu esses compromissos consigo por volta dos 18 anos – era ter a própria empresa.

“Mas não é dinheiro o que me move”, garante o precoce empresário. Frankel é um ‘workaholic’. Por paixão, não por necessidade. Trabalha, em média, 14 horas por dia. Transmite uma energia própria de sua idade, uma raridade nesse setor, ao falar do que faz. Fala todo o tempo sobre inovar e empreender.

Foi após a venda da Banana Games que iniciou a atuação oficial no ramo da construção. A vocação estava presente na sua vida desde criança: a brincadeira que mais gostava era jogar Banco Imobiliário.

A partir dos 22 anos, junto com o pai, tornou-se investidor de diversos empreendimentos, inclusive de grandes incorporadoras como a Tecnisa. O pai sempre atuou em incorporação e acabara de encerrar uma sociedade com os irmãos, para evitar problemas sucessórios com a multiplicidade de herdeiros. Seu pai participou da construção de mais de 130 prédios em São Paulo.

Frankel seguiu na parceria familiar até os 30 anos. Porém, quanto mais o tempo passava e quanto mais aprendia, crescia nele a vontade de modificar o mercado. “Eu ficava inconformado como não tinha nada melhor num mercado evoluído como o nosso. Sempre acreditei que as pessoas queriam viver diferente. Dava para oferecer mais do que caixas de sapato, beges e distantes do trabalho das pessoas.”

Surgia o embrião dos ideais da Vitacon: design, facilidades e inteligência de espaços.

Mas foi só após a surpresa, quase um susto, com o sucesso dos primeiros empreendimentos que a Vitacon consolidou essa filosofia e hoje é focada em compactos.

Frankel juntou entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões para começar. O valor incluía terrenos e certificados de potencial adicional de construção (cepacs). Colocou quase tudo que tinha e agregou investidores entre amigos e familiares – aqueles que não acharam uma loucura entrar nesse mercado em cenário adverso e depois de as grandes terem captado milhões na bolsa.

Quando o pior da crise de 2008 já havia passado, ele pôs na rua, em dezembro de 2009, os dois projetos de estreia na Vila Olímpia e na Saúde. Vendeu tudo em duas semanas.

“Foi uma loucura. Eu trabalhava 19 horas por dia. Praticamente não tinha equipe. Eu mesmo aprovava venda e despachava contrato.” Na época, não tinha nem adquirido os próximos terrenos para a expansão, pois não contava com essa velocidade de vendas. Foi então que o pai entrou no negócio, que começou com apenas três pessoas, incluindo ele próprio. Os irmãos, de 32 e 30 anos, vieram para a sociedade 18 meses depois, retornando definitivamente dos Estados Unidos, onde viviam.

Por volta de 2003, Frankel percebeu que não daria para pensar o desenvolvimento da cidade separadamente do conceito de moradia após abandonar o carro e passar a se locomover preferencialmente a pé ou de bicicleta.

Localização mostrou-se essencial. Na sua visão, é preciso morar perto do trabalho. “Eu queria ajudar as pessoas a se livrarem do trânsito.” Foi a própria experiência pessoal que ele levou à Vitacon, seis anos mais tarde. Frankel defende o abandono do carro como meio de transporte principal. Sem carteira de motorista, acha o veículo dispensável mesmo em São Paulo, se a pessoa puder morar perto de tudo que precisa. Tamanho é o engajamento que foi o idealizador das duas versões do livro “Como viver em São Paulo sem carro”, escrito pelo jornalista Leão Serva.

A atuação da Vitacon em bairros nobres como Vila Olímpia, Jardins e Perdizes é uma consequência natural dessa filosofia do empresário. A área da companhia não extrapola o centro expandido da cidade (perímetro do rodízio de veículos). Frankel procura levar prédios residenciais a bairros comerciais e vice-versa, visando à mobilidade das pessoas.

Paciência e traquejo para negociar terrenos nesses bairros disputados, o empresário bom de papo tem de sobra. Chegou a construir uma oficina de automóveis nova em folha e com tudo de mais moderno para convencer o dono a mudar a loja de lugar, liberando o terreno para um projeto na Vila Olímpia.

Os apartamentos compactos desenvolvidos aos cuidados do jovem empreendedor têm diversas particularidades e uma delas é o design – o que está visivelmente mexendo com o estilo das regiões em que atua.

Para o empresário, a próxima geração pensará o viver e o morar de forma bastante diferente da atual. Assim, a Vitacon estaria se antecipando a esse cenário. “Precisamos reinventar a forma como o brasileiro vive. O modelo de lavar roupa em casa, cozinhar e ter empregada doméstica está com os dias contados.” Mais do que isso, acredita estar ajudando a cidade a aprender a viver melhor. “Quando se consegue atrelar ganho de tempo, com eficiência e convício com a família, é irreversível.” Daí, localização e mobilidade são essenciais.

Além de eficiência urbana, Frankel não dispensa estilo e beleza. Nos prédios criados sob seu modo de pensar, quase todo intuitivo, não há muros. Mas é possível encontrar na fachada, no piso térreo, um café aberto para a rua e para o público e que atende ao prédio continuamente, dia e noite. Porteiros dão lugar a recepcionistas. O hall vira ‘lounge’, um espaço de convivência dos moradores e que muitas vezes nem fica na entrada. E os tradicionais serviços de condomínio aqui combinam conveniências que incluem arrumação, serviço de lavanderia, pequenos consertos e até carros e bicicletas para serem alugados e compartilhados pelos moradores. E beleza, como dizia Vinícius de Moraes, é sempre fundamental. Não por acaso arquitetos como Márcio Kogan e João Armentano assinam parcerias com a empresa.

O gosto pela estética também vem de família. O avô materno, Percival Lafer, além de incorporador, tinha como negócio principal a Interdomus Lafer. A companhia chegou a ser a maior moveleira do país e com ações na bolsa. Foi a empresa do avô que fabricou o MP Lafer, automóvel que marcou época e ainda é sonho de aficcionados.

É por causa da combinação localização, facilidades e beleza que o preço do metro quadrado vendido pela Vitacon chega a R$ 11 mil, embora varie de R$ 6 mil a R$ 25 mil – teto obtido em um não compacto, exceção.

Fazem parte do seu público jovens solteiros que querem morar perto da faculdade ou trabalho e empresários de fora de São Paulo que vêm com frequência à cidade. Mas Frankel enfatiza que se trata de um novo conceito de vivenciar a cidade também para famílias. Assim, desenvolve as facilidades pensando em casais com dois filhos que vão morar em 50 metros quadrados. “Quantos metros quadrados vale chegar rápido em casa e ver o filho acordado?”, indaga.

Sobre a resistência aos compactos, ele não se incomoda. Ao contrário. Gosta e acha até essencial. “Se não encontrar resistência e restrições, para mim, não foi inovador.”

Até agora, a filosofia da Vitacon e sua concentração geográfica trouxeram eficiência ao negócio. No ano passado, a empresa teve receita líquida de R$ 146 milhões e lucro bruto de R$ 75,7 milhoes – 52% de margem. E mais do que um lucro líquido de R$ 33,3 milhões, a Vitacon gerou um caixa líquido de R$ 9,6 milhões, em 2012.

Apesar de os números chamarem atenção, Frankel não mostra disposição em levar a companhia à bolsa. Acredita que o sucesso na incorporação está num modelo familiar e de menor porte. É essa estrutura enxuta que permite, segundo ele, que seu ciclo de produção seja de 30 meses – menos da metade dos 70 gastos por grandes incorporadoras. A velocidade permite também um controle maior dos distratos (desistência da compra).

Mas o empresário não descarta abrir espaço para novos sócios na parte proprietária, que reúne até agora quatro empreendimentos avaliados entre R$ 300 milhões e R$ 350 milhões. O segmento, por não ter a rentabilidade limitada com o preço de venda na largada da obra, permite um crescimento quase ilimitado.

É nessa ramificação da Vitacon que Frankel vai conseguir em breve realizar mais do que sua próxima meta, seu grande sonho de infância, desde os tempos do banco imobiliário: ter o próprio hotel. Será na Vila Olímpia.

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